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上海學區房價格虛高擠掉300萬水分,投資客淡出

上海學區房價格虛高擠掉300萬水分,投資客淡出

前天
上海中考改革新政落地半年后,上海學區房炒作之風被止住。伴隨著一系列政策的落地,學區房量價正從高位不斷回落。8月上海二手住宅僅成交1.8萬套,環比下跌24.3%,同比下跌39.6%。一套51平方米的房源顯示,今年3月12日掛牌價達1020萬元,經過5次降價后,目前報價725萬元,較最高掛牌價減少近300萬元。 | 相關閱讀(澎湃新聞)
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柏文喜

柏文喜

時刻保持行業新鮮感的地產老兵

關注與討論學區房,首先要搞清楚學區房形成的邏輯基礎是什么,學區房所具備的市場溢價是怎么來的。

學區房市場價值的基礎在于房地產稅,而不在于教育資源的行政化分配。因為前者是具備法理和財稅支持基礎的,而后者則完全來自于行政權力,也就很容易就能毀之于行政權力了。

房地產稅在香港被稱作“差餉”,這一稱呼本身,實際上就非常準確地反映了房地產稅的根本特征,就是駐地居民自行集資以差遣一些服務人員如更夫、保潔、保安等為自己提供公共服務的。而屬于基礎教育類的學區房也就因此而來,也就是說,駐地居民以房產稅和賢達捐贈的方式集資辦學,獲得集資較多的學校自然就能獲取更加優秀的教育資源服務于本區居民。反之,如果此類基礎教育因為屬于國民教育序列而全額經費都來自于公共財政撥款,并不受學區居民財力的資助和干預,則此類學區房的形成基礎就是基于行政權力對于教育資源的配置,而非學區以內基于房地產稅支持所自然形成的。當然,在公共財政實現公平運作而又存在以學區內的房地產稅為核心的學區財力支持的情況下,學區房的存在基礎也是十分穩固的。

也就是說,市場化的更為穩固的學區房價值產生的基礎,是來自于屬地化的房地產稅的支持。而正因為學區內駐地居民較強的財力支持,讓學區有更強的財力資源吸引到更好的師資、建設更好的校園校舍而獲得了更好的教育質量。由此,也就吸引了更高素質和更強財力的居民入住這一學區,形成了學區的正向循環和學區房的市場溢價。

在美國長期生活過的人都有一個強烈的感受,就是不同區域的居民收入、素質、精神面貌與該區域的教育、公共環境、基礎設施維護狀況有著非常大的差異,自然這些區域內的房產價格也就有著較大的差別了。

中國內地沒有房地產稅,更沒有屬地化的房地產稅,也沒有學區財政概念,基礎教育經費都來自于公共財政,因此學區教育資源配置都是行政分配的結果。基于這一基礎而形成的學區房概念,及附著于學區房上的市場價值,實際上都是基于行政權力對教育資源的配置而來。

因此,既然中國內地學區房的形成是基于行政權力基礎而非市場基礎,那么在權力偏好和施政理念發生調整與變化的時候,中國內地的學區房概念與附著其上的學區房價值一夜之間歸零,也就不過是再自然而然的事情了。

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不再猶豫

不再猶豫

從今天起,關心糧食和蔬菜

房地產的降價絕對是有傳染性的,一個小區有一套房源降了,就會有第二套,一個片區有同級別小區降了,旁邊的也會跟著降。這一特點在京滬學區房今年來的大跳水中也演繹得淋漓盡致,而且大概率會繼續演繹下去,畢竟這次房地產和教育行業整頓的相關政策有多么雷厲風行,大家都有目共睹。學區房就是房地產市場的一大毒瘤,無論如何我們都要為這一毒瘤的清除而歡呼!讓教育真正回歸教育,才有最基本的公平。

未來可以預期的是,小學生不用內卷擠破頭去讀好初中,初中生也更可以平等面對各個高中,因為高中的教育水平會更加均勻了。任何人想學好都可以充分發揮主觀能動性,到了初三這個年齡,孩子也可以選擇自己要往哪個方向努力了。也許去高中也不一定是最好的選擇,職中更符合其愛好。

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張敬亭

張敬亭

財經鹽灸員

經過一輪暴漲之后,北京和上海的學區房漲了不少,不管買房的是真有學區需求的父母,還是投資客,這樣的價格都有炒作的成分。不過從北京和上海兩地的學區房打擊政策來看,北京的政策比較粗放,而上海政策是比較精細的,從改革中考制度,來降低家長們買學區房的預期。因而也能看到,就熱點學區而言,似乎上海比北京降價降得更多。不管兩地政策調整有何區別,未來學區房都不是一個好的投資標的了。

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